Municipio de Madrid · PGOUM

Cambio de uso de local a vivienda en Madrid

¿Quieres convertir un local en vivienda en Madrid? Revisa los requisitos antes de comprar o reformar: diez preguntas sobre el local actual y el edificio, un semáforo orientativo y una guía de trámites, declaración responsable y ECU. Después puedes estimar los honorarios y costes del cambio de uso.

Esto es una orientación. No es una licencia, ni una verificación de cumplimiento, ni un informe urbanístico de tu parcela.

Imagen generada con fines ilustrativos. No representa un inmueble concreto ni acredita su viabilidad.

Límites de esta herramienta

  • Solo para el municipio de Madrid, no para otros municipios de la Comunidad.
  • Solo vivienda individual ordinaria; no cubre todos los regímenes especiales (colectiva, residencias, coliving, protegida).
  • Fuentes consultadas el 11/10/2026. Compendio normativo base fechado el 24/09/2025.
  • Compara siempre el planeamiento aplicable a tu parcela y las modificaciones posteriores al compendio.
  • No es un análisis jurídico exhaustivo de la parcela ni concede ni sustituye licencia o declaración responsable.
  • El semáforo revisa condiciones previas del local y del edificio según tus datos. No verifica documentos ni la futura distribución, baños, iluminación por habitación, instalaciones o cumplimiento integral del PGOUM y del CTE.
  • Cualquier respuesta en blanco o «no lo sé» impide el verde.

Requisitos para convertir un local en vivienda en Madrid

El uso del edificio y de la zona

Un local aislado en un edificio de uso exclusivo no residencial no puede transformarse. Además hay que revisar la norma zonal, APE/API, planes especiales y las restricciones del Plan RESIDE, incluidos ejes comerciales.

La posición del local

La vivienda no puede quedar bajo la planta baja ni con el suelo por debajo del terreno, ni siquiera en parte. Un semisótano llamado «bajo» no basta, y los usos terciarios sobre el local cuentan.

Vivienda exterior y habitabilidad

Fachada superior a 3 m, pieza principal de más de 12 m2, círculo de 2,70 m, 40 m2 útiles, alturas de 2,50 m y 2,20 m, baño de 3 m2 e iluminación del 12% por pieza.

Programa mínimo: vivienda y estudio

Información para la fase de proyecto, no preguntas sobre el local actual. Ambas modalidades necesitan 40 m² útiles finales. El estudio permite una distribución diáfana, pero no una vivienda más pequeña. Referencia: art. 7.3.4 PGOUM.

Vivienda con dormitorio independiente

  • Total: al menos 40 m² útiles.
  • Estancia-comedor: ≥14 m², círculo de 3 m.
  • Cocina: ≥7 m², círculo de 1,60 m. Si se integra con el estar: al menos 21 m² conjuntos, sin separación de suelo a techo.
  • Dormitorio principal: ≥12 m², círculo de 2,70 m; adicionales ≥7 m², círculo de 2 m. Dormitorios independientes.
  • Baño separado: ≥3 m², con ducha/bañera, lavabo e inodoro; al menos uno con acceso independiente de cocina y dormitorio.
  • Pasillos, si existen: ancho libre ≥0,90 m, salvo estrechamientos reglamentarios. Los círculos de estancia y dormitorios deben ser tangentes al hueco principal.

Vivienda-estudio diáfana

  • Total: al menos 40 m² útiles; no se reduce por llamarse estudio.
  • Un espacio sin compartimentar para estar, cocinar y dormir.
  • Baño separado: ≥3 m², con ducha/bañera, lavabo e inodoro.
  • El baño está incluido en los 40 m²: con baño de 3 m² y sin otros espacios, quedan al menos 37 m² para el espacio diáfano.
  • No se exige dormitorio independiente en esta modalidad diáfana; siguen aplicando las condiciones de exterior, iluminación, ventilación y alturas.

Cuestionario de cambio de uso en Madrid: revisa tu local

Solo 10 preguntas. Responde según el estado actual del local y la documentación del edificio, no según una distribución o unas obras futuras. Si un dato no está comprobado, marca No lo sé. Guardamos únicamente tus respuestas y medidas en este navegador para que puedas retomarlas. No se envían automáticamente.

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Versión de requisitos: existing-local-1. El resultado se calcula siempre con las reglas actuales. En un dispositivo compartido, borra el cuestionario al terminar.

Características físicas del local

¿Qué superficie útil tiene el local, sin contar sótanos?

Indica la superficie medida disponible sobre rasante, no la construida ni la catastral. Excluye sótanos, terrazas y espacios con altura inferior a 2,20 m. La vivienda ordinaria necesita al menos 40 m² útiles finales: disponer de 40 m² en el local no garantiza conservarlos tras ejecutar particiones y revestimientos.

Referencia: Arts. 7.3.4.1 y 7.3.13.3

m²
¿El local está en planta baja o superior y su suelo no queda bajo la acera o el terreno?

Comprueba la licencia del edificio y las cotas reales a lo largo de todo el perímetro, especialmente en calles con pendiente. Ninguna parte destinada a vivienda puede tener el suelo por debajo del terreno en contacto. Que el anuncio diga «bajo» no acredita la condición de planta baja.

Referencia: Arts. 7.3.13.1–3, 7.3.8.3 y 6.6.15.1

¿El local incluye un sótano o semisótano vinculado?

Su existencia no descarta por sí sola el local, pero exige separar sus superficies y revisar su destino y conexión. La parte bajo el terreno no puede convertirse en vivienda ni sumarse a los 40 m². Que el edificio tenga un sótano ajeno al local tampoco es una prohibición automática.

Referencia: Arts. 7.3.13.1–3 y 7.3.8.3

¿Qué altura libre general tiene actualmente el local?

Mide de suelo terminado a techo, sin tomar solo la zona más alta. La referencia general para espacios habitables es 2,50 m; los futuros acabados pueden reducirla. Las excepciones de descuelgues aislados y los 2,20 m de cocina y piezas no habitables se justifican en el proyecto, no sustituyen la altura general.

Referencia: Art. 7.3.5

m
¿El local dispone de fachada y huecos hacia un exterior admisible?

Comprueba fachada, ventanas y el espacio al que dan: calle, espacio exterior o patio reglamentario. La condición de vivienda exterior exige, entre otros requisitos, fachada superior a 3 m; no cualquier patio sirve. Si no están comprobadas sus dimensiones o luces rectas, marca No lo sé. La iluminación de cada futura habitación se comprobará en el proyecto.

Referencia: Arts. 7.3.3, 7.3.8.1 y 6.7.5

Edificio y planeamiento aplicable

¿El uso principal del edificio es residencial y el local admite ese uso?

Contrasta licencia, norma zonal u ordenanza y protección, incluidas las restricciones del Plan RESIDE. No basta con que haya alguna vivienda: el edificio debe tener uso principal residencial y el local no estar vinculado obligatoriamente a otro uso ni tener prohibida la transformación. El cambio de todo un edificio no residencial queda fuera de este cuestionario.

Referencia: Art. 7.3.12.1–2

¿Hay locales de uso terciario comercial o recreativo por encima?

Comprueba los usos autorizados de los locales situados sobre este local. La prohibición específica afecta a terciario comercial o recreativo; no debe aplicarse automáticamente a cualquier oficina u otro uso terciario. Otros usos requieren contrastar su compatibilidad.

Referencia: Arts. 7.3.13.4 y 7.1.4.5

¿El local respeta el fondo máximo edificable de su parcela?

Compara planos y licencia con el fondo de la norma zonal u ordenanza; no hay un máximo único para Madrid. El exceso no siempre prohíbe el cambio: la fuera de ordenación relativa tiene condiciones y límites de obra. Los locales industriales de norma zonal 4 con exceso requieren demolerlo. La fuera de ordenación absoluta exige otra comprobación específica.

Referencia: Art. 7.3.13.5–7; arts. 2.3.3.1–2

¿Existe margen para una vivienda más sin superar el máximo permitido?

Comprueba el número de viviendas autorizadas y el límite del ámbito o edificio. Marca Sí si se ha confirmado que queda margen o que no existe ese límite; No si está agotado; No lo sé si no está comprobado. No se deduce solo de la superficie del local ni existe una cifra general para todos los edificios.

Referencia: Art. 7.3.12.3

Acceso existente

¿El local tiene un acceso propio desde la calle o las zonas comunes del edificio?

Describe el acceso existente, no una solución futura: no debe depender de atravesar otro local privado. Comprueba escalones, desniveles, anchuras, recorrido y título de acceso por zonas comunes. Tener puerta no acredita accesibilidad ni evacuación; las adaptaciones y autorizaciones se revisarán técnicamente. Si no hay acceso propio, se requiere estudio específico.

Referencia: Art. 7.3.7; CTE DB-SUA y DB-SI

Precio del cambio de uso en Madrid: estima honorarios y costes

Al continuar te llevamos a la página inicial, donde primero verás el formulario de contacto y después la calculadora, con el tipo de proyecto Cambio de uso y el municipio de Madrid ya rellenados. El borrador incluye el estado del cuestionario como contexto, pero no certifica viabilidad. Se guarda solo en la sesión del navegador.

Es distinta de la superficie útil del cuestionario: incluye muros y elementos computables. Si la dejas en blanco, la calculadora te la pedirá.

m² construidos

Conserva las respuestas de este momento durante esta sesión, aunque ajustes el presupuesto después. Solo se añade a la descarga manual, no a correos automáticos. El anexo no se guarda con los presupuestos del servidor: descarga el PDF para conservarlo.

Trámites del cambio de uso en Madrid: declaración responsable, ECU y Registro

  1. 01

    Comprobar el local antes de comprar o encargar obras

    Solicitar nota simple, escritura, referencia catastral, estatutos y licencias del edificio. Un arquitecto debe visitar y medir el local y contrastar uso, protección, Plan RESIDE, rasante, patios y normativa particular. En edificios protegidos o ámbitos de protección, comprobar si las obras afectan a elementos protegidos y si requieren informes de la CPPHAN o la CLPH; no toda intervención en un edificio protegido los exige automáticamente. Usar consulta urbanística municipal si hay dudas; este semáforo no sustituye ese estudio.

  2. 02

    Definir el proyecto y el presupuesto

    Desarrollar distribución, cumplimiento del PGOUM y CTE, planos, memoria, instalaciones, mediciones, presupuesto de obra, gestión de residuos y seguridad y salud que procedan. Acordar honorarios, dirección de obra y alcance. La estimación de la calculadora es orientativa y no certifica viabilidad.

  3. 03

    Tramitar: declaración responsable o licencia con informes previos

    En la mayor parte de los casos ordinarios, la vía es la declaración responsable, ante el Ayuntamiento o con intervención de una ECU. Con el expediente completo, los pagos y las autorizaciones previas exigibles, su presentación válida en el registro municipal permite iniciar la actuación sin esperar una licencia previa: la habilitación puede ser prácticamente inmediata, no la preparación del proyecto ni toda la comprobación. La ECU verifica y presenta la documentación con su certificado de conformidad. El técnico confirmará el procedimiento aplicable. Si las obras afectan a elementos protegidos de edificios o ámbitos de protección, pueden ser preceptivos informes de la CPPHAN o la CLPH que alarguen la tramitación de la licencia varios meses: orientativamente, unos 4 meses, no un plazo legal ni garantizado. No iniciar obras solo por obtener un semáforo verde.

  4. 04

    Ejecutar las obras y documentar el resultado

    Realizar las obras con dirección facultativa y medios de seguridad exigibles, gestionando residuos y permisos auxiliares. Tramitar cambios de proyecto cuando proceda. Al terminar: certificado final de obra, planos finales, certificados de instalaciones, energía y demás documentación aplicable.

  5. 05

    Completar la comprobación final y la ocupación

    En actuaciones tramitadas mediante declaración responsable, comunicar la finalización y aportar los certificados y documentos exigibles. Si interviene una ECU, esta realiza la inspección y remite el acta al Ayuntamiento: permite una gestión ágil, sin esperar una licencia ordinaria, pero la comprobación no es automática ni tiene un plazo inmediato garantizado. Cuando sean necesarios informes preceptivos, puede proceder una inspección conjunta con los servicios municipales. Las actuaciones realizadas mediante declaración responsable urbanística no presentan una declaración separada de primera ocupación según la sede municipal. Si se tramitó por licencia, presentar la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento del art. 53 OLDRUAM con la documentación exigida. No confundir los dos procedimientos.

  6. 06

    Actualizar Catastro y preparar la escritura

    Comprobar la comunicación municipal/notarial de la alteración a Catastro; si no procede comunicación sustitutiva, presentar la declaración catastral que corresponda (habitualmente 900D) dentro del plazo aplicable. Reunir título habilitante y acreditaciones municipales, certificado técnico, planos, descripción final y certificados necesarios. Catastro no legaliza las obras ni sustituye el Registro.

  7. 07

    Formalizar ante notario y liquidar tributos

    El notario verificará qué documentación y escritura de cambio de uso o modificación de obra declarada corresponde, y si son necesarias modificaciones de propiedad horizontal o autorizaciones civiles. Liquidar AJD u otros tributos que resulten aplicables, sin asumir una exención automática.

  8. 08

    Inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad

    Presentar escritura y acreditaciones urbanísticas, técnicas y fiscales. El registrador califica el caso y puede pedir subsanaciones; la inscripción no es automática. Tras inscribir, solicitar una nota simple actualizada y verificar que Registro, Catastro y realidad física describen correctamente la vivienda.

Preguntas frecuentes sobre el cambio de uso de local a vivienda en Madrid

¿Se puede convertir cualquier local en vivienda en Madrid?

No. El cambio de uso de un local a vivienda en Madrid depende del planeamiento de la parcela, del uso del edificio y de las condiciones reales del local. Antes de comprar o reformar, hay que revisar su posición respecto del terreno, superficie útil, altura, acceso, fondo edificable, usos sobre el local y protección patrimonial. El cuestionario ofrece una revisión preliminar, no una certificación de viabilidad.

¿Qué requisitos tiene el cambio de uso de local a vivienda en Madrid?

En el municipio de Madrid se deben comprobar las Normas Urbanísticas del PGOUM y el planeamiento específico de la parcela, además del CTE y las demás normas aplicables. La vivienda ordinaria necesita al menos 40 m² útiles finales y cumplir las condiciones de vivienda exterior, altura, iluminación, ventilación y programa mínimo. Disponer de superficie suficiente en el local no acredita por sí solo que el futuro proyecto cumpla todos los requisitos.

¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda en Madrid?

El precio depende de la superficie, del estado del local, de las obras necesarias y de la complejidad técnica y urbanística. Conviene separar honorarios de arquitecto, coste de obra, tasas municipales, impuestos y, cuando corresponda, costes de ECU, notaría y Registro. La calculadora permite obtener una estimación de honorarios y costes según el proyecto; no sustituye un presupuesto profesional tras visitar el local.

¿El cambio de uso en Madrid necesita licencia o declaración responsable?

En los casos ordinarios, el cambio de uso de local a vivienda suele tramitarse mediante declaración responsable urbanística, incluida la vía de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU). No debe darse por válida esa vía para cualquier inmueble: hay que comprobar las actuaciones previstas, la protección del edificio, los informes preceptivos y la documentación exigida. Una presentación válida con expediente completo no elimina las comprobaciones municipales ni las obligaciones de final de obra.

¿Cuánto tarda un cambio de uso de local a vivienda en Madrid?

Hay que distinguir el estudio previo, la preparación del proyecto, la tramitación, las obras y la documentación final. Una declaración responsable válida puede habilitar la actuación sin esperar una licencia ordinaria, pero no hace inmediatos todos esos pasos. Si se afectan elementos protegidos y son necesarios informes de la CPPHAN o CLPH, la tramitación puede demorarse varios meses; unos cuatro meses es una orientación, no un plazo legal ni una garantía.

¿Un local de 40 m² ya puede convertirse en vivienda?

No necesariamente. Los 40 m² se refieren a la superficie útil final de la vivienda ordinaria, no a la superficie construida o catastral del local. Las particiones y revestimientos pueden reducir la superficie útil disponible. Los sótanos y las zonas bajo el terreno no pueden sumarse como superficie de vivienda, y también deben comprobarse las demás condiciones del local y del futuro proyecto.

¿Esta guía sirve para toda la Comunidad de Madrid?

No. Esta guía de cambio de uso se refiere al municipio de Madrid y a su planeamiento. Para transformar un local en vivienda en otro municipio de la Comunidad de Madrid hay que consultar sus propias normas y trámites. La guía general de cambio de uso de local a vivienda en España ofrece un punto de partida, sin trasladar automáticamente los requisitos de la capital a otras localidades.

Si el local está en otro municipio, consulta la guía de cambio de uso de local a vivienda en España. Los requisitos del Ayuntamiento de Madrid no se aplican automáticamente fuera de la capital.

Fuentes consultadas

Consultadas el 11/10/2026. Compendio base de 24/09/2025.

presupuestoarquitecto.com ofrece orientación y estimaciones. La decisión urbanística corresponde al Ayuntamiento y la valoración técnica a un arquitecto que visite el local.